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Enfriamiento inmobiliario en Edomex: precios altos y menor construcción frenan ventas
De acuerdo con Tinsa México, entre enero y julio del 2025 se vendieron 17,000 viviendas en la región, un nivel similar al del mismo periodo del 2024
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Publicado: 09.10.2025 – 09:00Actualizado: 09.10.2025 – 09:00Compartir por WhatsAppCompartir por TwitterCompartir por FacebookCompartir por Linkedin
El Estado de México (Edomex) ha sido, por décadas, una alternativa para quienes buscan vivienda a precios más accesibles que los de la Ciudad de México; sin embargo, el panorama actual muestra señales de enfriamiento.
El encarecimiento de los inmuebles, la inflación en materiales, las tasas de interés elevadas y la escasez de inventario han hecho que esta entidad ya no sea igual de accesible que hace unos años.
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De acuerdo con Tinsa México, entre enero y julio del 2025 se vendieron 17,000 viviendas en el Estado de México, un nivel similar al del mismo periodo del 2024, cuando se colocaron 16,786 unidades.
En este entorno, el precio promedio alcanzó los 19,805 pesos por metro cuadrado, mientras que las viviendas más comunes en el mercado son de 90 metros cuadrados (m2), con un valor cercano a 1.3 millones de pesos.
“En algunas zonas el inventario cada vez se va haciendo menor y esto hace que los precios suban. La demanda se ha ido acumulando y con el paso del tiempo es más difícil que las personas encuentren un producto que se ajuste a sus necesidades y presupuestos”, explicó Justino Moreno, director de Consultoría de la firma.
Según datos del Registro Único de Vivienda (RUV), entre en los primeros nueve meses del 2025 se construyeron 5,661 casas en el estado, esto es menos de la mitad de lo que se edificó en el mismo periodo del 2015 (11,604 casas).
Vivienda usada gana terreno
La desaceleración en la construcción de vivienda nueva, sobre todo en los segmentos de interés social —por debajo de 1 millón de pesos—, ha impulsado un cambio en la composición del mercado.
“Esto ha derivado en la adquisición de vivienda usada. En la mayor parte del sector inmobiliario, 60% de las compraventas se concentran en vivienda nueva y 40% en casas usadas. Pero, en esta región hoy estamos prácticamente 50-50”, explicó Moreno.
La preferencia por vivienda usada se debe a que muchos compradores priorizan mayor metraje, mejor ubicación y cercanía con zonas productivas, aunque eso implique adquirir propiedades más antiguas.
Tecámac y Zumpango, líderes en ventas
En los primeros seis meses del 2025, Tecámac encabezó la venta de vivienda en el Estado de México, con más de 2,500 unidades, seguido por Zumpango, con 2,489, Huehuetoca (991 unidades), Toluca (838), Chalco (753) y Cuautitlán Izcalli (735), según Tinsa.
Moreno detalló que Zumpango y Tecámac destacan por su vivienda más asequible, donde es posible encontrar departamentos de alrededor de 45 m2 con precios cercanos a 255,000 pesos.
Sin embargo, estos municipios también se han vuelto atractivos por el desarrollo industrial, lo que ha sido una respuesta al reto de la zona: la movilidad hacia los centros laborales.
“Zumpango, Tecámac y Tizayuca han formado un corredor muy importante impulsado por crecimiento industrial y logístico, así como por la llegada del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA)”, apuntó el analista de Tinsa.
Vivienda y desarrollo en el Valle de México
La falta de vivienda asequible en el Valle de México refleja problemas de gobernanza y descoordinación metropolitana; urge una ley y una comisión con recursos que promuevan desarrollo urbano sustentable y vivienda adecuada.
Por:
Enrique Díaz-Infante Chapa
Publicado: 09.10.2025 – 01:15Compartir por WhatsAppCompartir por TwitterCompartir por FacebookCompartir por Linkedin
El pasado viernes 26 de septiembre tuve oportunidad de participar en la Conferencia sobre Gobernanza Metropolitana que organizaron conjuntamente la Asociación Internacional de Estudios Federales y el Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM. En dicho coloquio internacional se reflexionó sobre los distintos retos para el desarrollo que enfrentan las megalópolis. En ellas vive alrededor del 56% de la población mundial y generan más del 80% del PIB mundial (Banco Mundial, 2023). En el coloquio presenté una ponencia sobre la importancia del acceso a la vivienda para el desarrollo.
De acuerdo con ONU-Habitat, una vivienda adecuada es la que cuenta con seguridad en su tenencia y disponibilidad de servicios de energía, agua y drenaje, entre otros. Es aquella que tiene un costo razonable: que no se gaste más del 30% del ingreso familiar en hipoteca o renta y que garantiza la seguridad física de sus habitantes por estar construida con materiales resistentes. Es aquella que se ubica cerca de oportunidades de empleo, salud y escuelas para facilitar el acceso a la formación de capacidades de las personas para su desarrollo (https://shorturl.at/qSyjB).
Pese a la importancia de la vivienda para el desarrollo, de acuerdo con la SHCP y la SHF, existe un rezago de 8,2 millones de viviendas en México y de casi 600 mil en el Valle de México (https://shorturl.at/VneCE). Esta carencia se considera el principal desafío de seguridad social en el país, solo después del de salud. La misma afecta a la mitad de las familias con ingresos menores a dos salarios mínimos (47.7%).
En el caso de la zona metropolitana del Valle de México, la vivienda de interés social suele construirse en la periferia de la Ciudad de México. Esto ha provocado que las familias de bajos ingresos vivan lejos de sus fuentes de empleo y sufran largos y costosos traslados al trabajo, con afectaciones en su productividad laboral y en el bienestar de los integrantes de su hogar. Esta expulsión de las familias del segmento popular de la zona centro de la metrópolis ha sido motivada por el encarecimiento de la vivienda en la CDMX, el alto costo del suelo, la especulación inmobiliaria y el proceso de gentrificación. Ese problema de escasez de vivienda asequible tiene mucho que ver con retos de gobernanza. Distintos actores, a nivel federal, estatal y local, con visiones y bajo marcos legales competenciales, intervienen en la política de vivienda.
El problema de escasez de vivienda adecuada y armónica con el desarrollo metropolitano podría resolverse, en cierta medida, a través de la promulgación de una Ley de Desarrollo Metropolitano y del restablecimiento de la Comisión Metropolitana que coordinó dicha política hasta 2018. La misma podría ayudar al rediseño de instrumentos urbanos de redensificación para promover la construcción de vivienda asequible. Hoy en día, la visión sobre el desarrollo de la vivienda en la CDMX, por una parte, y la del EDOMEX e Hidalgo, por la otra, es contrapuesta. La primera impulsa un desarrollo vertical aprovechando la infraestructura ya instalada; las otras dos entidades, el horizontal. Esto conlleva ineficiencias y costos en la provisión de servicios públicos, lo que además genera un crecimiento desordenado de la mancha urbana.
A dicha Comisión Metropolitana habría que darle fuerza coercitiva y presupuesto. Seguir pretendiendo lograr –como hasta ahora– la coordinación entre entidades federativas a través de convenios y acuerdos no atados al presupuesto es limitar los incentivos para la cooperación. Dicha Comisión representaría, además, un espacio de comunicación y coordinación para armonizar visiones entre las tres entidades que conforman la ZMVM. Se encargaría también del otorgamiento de permisos de construcción de vivienda y del desarrollo de la infraestructura de agua potable, drenaje, electricidad y transporte público requerida.
En suma, el desarrollo mundial hoy en día está intrínsecamente ligado al de las metrópolis y a resolver el déficit de vivienda asequible en éstas. Para esto, debemos generar instrumentos de coordinación metropolitana que trasciendan los corsés jurisdiccionales tradicionales. No hacerlo limitará la capacidad de crecimiento sustentable del Valle de México y del país.
Académico de la Escuela de Gobierno UP y de la Facultad de Derecho UNAM
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